קונים דירה יד שנייה: 8 בדיקות לפני החתימה על החוזה

קרדיט תמונה: אילוסטרציה, בינה מלאכותית.

הרגע שבו נמצאת הדירה המתאימה מלווה בדרך כלל בהתרגשות שמקשה לעצור: המחיר נראה סביר, השכונה מתאימה והמוכרים מבקשים לסגור מהר. אלא שחוזה מכר מחייב את שני הצדדים מרגע החתימה, כך שמי שירצה לסגת ממנו בהמשך יידרש בדרך כלל לשלם על כך. משום כך ההחלטות החשובות באמת מתקבלות עוד לפני שמגיעים לשולחן החתימה.

מי הבעלים של הדירה

הבדיקה הראשונה נוגעת לשאלה הבסיסית מכולן, האם מי שמוכר את הדירה רשאי למכור אותה. כאשר הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, נסח הטאבו מציג את הבעלים הרשומים לצד משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה שנרשמו על הנכס. משכנתא של המוכר היא עניין שגרתי שהחוזה צריך להסדיר באמצעות סילוקה מתוך כספי התמורה, בעוד שעיקול או הערת אזהרה לטובת צד שלישי מחייבים בירור יסודי לפני שמתקדמים.

לא כל הדירות רשומות בטאבו. דירות רבות רשומות אצל חברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל בלבד, כך שהבדיקה נעשית באמצעות אישור זכויות מאותו גוף. כדאי לוודא שהפרטים באישור תואמים את הדירה שנראתה בפועל, לרבות מספר הדירה, הקומה וההצמדות כמו חניה ומחסן.

מצבו האישי של המוכר

גם כשהרישום נראה תקין, נסיבותיו האישיות של המוכר עלולות לסבך את העסקה. ירושה שטרם הוסדרה, בני זוג שנמצאים בהליך גירושין או מכירה שנעשית מכוח ייפוי כוח מחייבים לוודא שכל בעלי הזכויות שותפים לעסקה ושבידי המוכר המסמכים הדרושים להשלמתה.

מה שלא רואים בסיור בדירה

סיור בדירה מלמד הרבה על הצבע, על המטבח ועל האור שנכנס מהחלונות, אבל מעט מאוד על מה שעלול להתברר בהמשך כבעייתי.

תיק הבניין בעירייה

בתיק הבניין בעירייה שמורים ההיתר והתוכניות המאושרות. ההשוואה בינם לבין המצב בשטח היא בדיקה הנדסית ותכנונית, שאותה עורך בדרך כלל מהנדס, אדריכל או שמאי מטעם הקונה.

מרפסת שנסגרה בלי היתר, חדר שנבנה על חשבון החצר או גלריה שאינה מופיעה בתוכניות הם דוגמאות נפוצות לחריגות בנייה, שעלולות לעבור לקונה יחד עם הדירה ולעיתים אף להקשות על קבלת משכנתא. לפי חוק התכנון והבנייה, שימוש בבנייה שנעשתה בלי היתר הוא עבירה בפני עצמה שבגינה ניתן להעמיד לדין גם את מי שמחזיק בנכס בפועל, אפילו אם הבנייה נעשתה לפני שרכש אותו.

מהנדס ושמאי

עלותן של בדיקת מהנדס ושל שמאות נמוכה ביחס לגובה העסקה. בעוד שהמהנדס יאתר רטיבות, סדקים ובעיות איטום, השמאי יעריך אם המחיר תואם את מחירי השוק, נתון שהבנק ממילא ידרוש לפני שיאשר את ההלוואה.

ועד הבית

שיחה קצרה עם ועד הבית יכולה ללמד על תיקונים מתוכננים בבניין, על חובות שטרם שולמו ועל התארגנות לפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, שעשוי להשפיע על ערך הדירה ועל התוכניות של הרוכשים לגביה, לטובה או לרעה.

מימון ומיסים

טעות נפוצה היא לחתום על החוזה ורק לאחר מכן לפנות לבנק. אישור עקרוני למשכנתא מספק הערכה ראשונית של סכום ההלוואה, אך הבנק בוחן את הנכס עצמו רק בשלב מאוחר יותר. לכן לוח התשלומים בחוזה צריך להתאים לקצב שבו הבנק משחרר את הכספים, שכן קונה שאינו משלם במועד עלול להיחשב כמי שהפר את החוזה, על כל המשמעויות הכספיות הכרוכות בכך.

גם את מס הרכישה כדאי לחשב מראש, משום שגובהו תלוי בנסיבותיו של הקונה, למשל אם מדובר בדירתו היחידה או בדירה נוספת. מדובר לעיתים בסכום משמעותי שעדיף להכיר לפני ההתחייבות ולא אחריה.

מה צריך להופיע בחוזה המכר

חוזה מכר טוב נכתב בהתאמה לעסקה הספציפית. בין היתר עליו להסדיר את הנושאים הבאים:

• מועד המסירה ומצב הדירה במסירה, כולל מה נשאר בדירה ומה המוכרים לוקחים.
• תוצאות הפרה: מה קורה אם אחד הצדדים מאחר בתשלום או במסירה ומה גובה הפיצוי המוסכם.
• רישום הערת אזהרה לטובת הקונה מיד אחרי החתימה.
• סילוק המשכנתא של המוכר בתשלום ישיר לבנק המלווה שלו.
• הפקדה בנאמנות של חלק מהתמורה עד להעברת הזכויות, כשיש בכך צורך.
• לוח תשלומים שמתואם עם מועדי שחרור המשכנתא של הקונה.

ליווי משפטי מטעם הקונה

מאחר שאת הטיוטה הראשונה של החוזה מנסח בדרך כלל עורך הדין של המוכר, כדאי שלקונה יהיה ליווי משפטי משלו שיקרא אותה מנקודת מבטו. משרדי עורכי דין שעוסקים בעסקאות מקרקעין, כמו שטרנברג ושות׳, נוהגים לבדוק את מצב הזכויות בנכס עוד לפני הדיון בנוסח החוזה, כך שהמשא ומתן נשען על תמונה מלאה של הזכויות ולא על הצהרות הצד השני.

8 בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה

1. הפקת נסח טאבו או אישור זכויות ובדיקת שעבודים, עיקולים והערות אזהרה.
2. בירור מצבו האישי של המוכר: ירושה, גירושין, ייפוי כוח.
3. עיון בתיק הבניין בעירייה באמצעות מהנדס, אדריכל או שמאי.
4. בדיקת מהנדס לאיתור רטיבות, סדקים ובעיות איטום.
5. הערכת שמאי לגבי שווי הדירה.
6. שיחה עם ועד הבית על חובות, תיקונים ותוכניות התחדשות עירונית.
7. קבלת אישור עקרוני למשכנתא והתאמת לוח התשלומים.
8. חישוב משוער של מס הרכישה.

שאלות נפוצות

האם חובה לרשום הערת אזהרה?

החוק אינו מחייב לרשום הערת אזהרה, אך זו אחת ההגנות החשובות שעומדות לרשות הקונה. לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, עסקה סותרת שהמוכר יעשה בדירה לאחר רישום ההערה לא תתבצע ללא הסכמת הקונה. בנוסף, ההערה מקנה לקונה עדיפות על פני עיקול מאוחר שיטילו נושי המוכר על הדירה.

מה ההבדל בין נסח טאבו לאישור זכויות?

נסח טאבו מופק מלשכת רישום המקרקעין ומשקף את הרישום הרשמי של הנכס. אישור זכויות, לעומתו, מונפק על ידי חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל כאשר הדירה טרם נרשמה בטאבו. שני המסמכים נועדו לברר מי בעל הזכויות ומה רשום על הנכס.

מי משלם מס רכישה ומי משלם מס שבח?

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מס רכישה מוטל על הרוכש בעוד שמס שבח מוטל על השבח במכירה ומשולם בידי המוכר, בכפוף לפטורים ולהקלות שעשויים לחול בנסיבות של כל צד. מומלץ שהחוזה יקבע במפורש מי נושא בכל תשלום.

אפשר לבטל את החוזה אחרי החתימה?

חוזה מכר חתום מחייב את שני הצדדים, כך שבדרך כלל ניתן לבטלו רק בהסכמה או כאשר הצד השני הפר אותו. לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הפרה יסודית מקנה זכות לבטל את החוזה, בעוד שבהפרה שאינה יסודית יש לתת תחילה ארכה לקיומו. צד שמבטל שלא כדין עלול להיחשב בעצמו כמי שהפר את החוזה ולהידרש לשלם פיצוי.

לא להיגרר אחרי לחץ

הרצון של מוכרים ומתווכים לסגור עסקה במהירות מובן, אבל כמה ימים נוספים של בדיקות כמעט אף פעם אינם מפילים עסקה טובה, בעוד שחתימה נמהרת עלולה להוביל לשנים של התדיינות. רשימת שאלות מסודרת, בדיקה יסודית של המסמכים וייעוץ מקצועי בזמן הם הדרך הבטוחה להגיע ליום המסירה בלי הפתעות.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.