השקעות נדל"ן הינן מההשקעות המשתלמות ביותר בעיקר לטווח רחוק. רבים בישראל בוחרים להשקיע בנדל"ן בארה"ב בשל האפשרויות הרבות העומדות בפניהם, וכן בשל הסכום הנמוך שישלמו על רכישת דירה בניגוד לסכומים הגבוהים בישראל. המעוניין לרכוש דירה בארה"ב, יוכל לבחור לרכוש דירה דרך התאגדות להחזקת נדל"ן, כאשר ישנם מספר סוגים של התאגדויות.
החזקה ע"י יחיד
אדם המעוניין בהחזקת נדל"ן בארה"ב באופן פרטי, כלומר כאשר הוא רוכש בעצמו את הדירה ודואג בעצמו לכלל תשלומי המס ונושאי ההשכרה של הדירה, יוכל לעשות זאת. במקרה של החזקת נדל"ן ישירה ועצמאית, יחולו על המחזיק אחריות מלאה ותשלומי מס שולי לפי גובה הכנסותיו. בהכנסות מס שוטפות יוכל לסווגן לפי שיעור מס כללי של 30% ללא אפשרויות ניכוי מס, או לפי הכנסות מעסק בהן ניתן לנכות הוצאות ושיעור המס ימוזער למס שולי ויהיה לפי גובה הכנסה.
החזקה דרך חברה זרה
במקרה זה מדובר בהחזקת נדל"ן דרך חברה ישות משפטית נפרדת מהמשקיע, כאשר האחריות על המשקיע חלה לפי גובה השקעתו וכן המיסוי יהיה לפי מס חברות. מבחינת מס של הכנסות שוטפות, יחול שיעור מס אחד של 30% או מס חברות של 21% במידה וההכנסות מוגדרות כהכנסות מעסק.
החזקה דרך LLC
LLC היא חברה בעירבון מוגבל. מדובר בהתאגדות משפטית אשר מתנהלת בצורה שקופה בהיבטי מס. במקרה זה, האחריות על המשקיע הינה לפי גובה השקעתו בלבד כאשר יתר הינו אינו חשוף לאחריות, והמיסוי יעשה לפי גובה ההשקעה. כאשר מדובר בסיווג הכנסה לפי דמי שכירות שיעור המס יהיה 30%.
כאשר סיווג המס יהיה כהכנסה מעסק, ישנה הטבת מס ייחודית ל-LLC לפיה במידה וההכנסות השנתיות לא עולות על 350,000 דולר, שיעור המס יהיה 20%. במידה וההכנסות השנתיות של ההתאגדות גבוהות מהתקרה השנתית, ניתן לקבל הנחת מס לפי ההטבה הנמוכה: או ניכוי מס בשיעור של 50% מתוך שכר העבודה של כל המשקיעים, או ניכוי מס בגובה של 25% מהשכר אשר שולם בתוספת של 2.5% מהבסיס.
החזקה דרך תאגיד מקומי
מדובר בהשקעה עקיפה דרך תאגיד מקומי שהוקם לצורך ההשקעה או אחד קיים. במקרה זה אחריות המשקיע הינה לפי גובה השקעתו, המיסוי הפדרלי יהיה לפי מס חברות, והמיסוי על הכנסות שוטפות יהיה בשיעור מס חברות של 21% כאשר ניתן לנכות ממנו הוצאות שוטפות.
החזקה דרך שרשרת החזקה
מדובר בהשקעה עקיפה, בה חברה זרה או מקומית רוכשת חברת LLC, וכך מחזיקה בנכס. המס במקרים אלה יהיה על חברת האם לפי מס חברות והאחריות המשקיע תהיה לפי סכום השקעתו. שיעור המס על הכנסות שוטפות מהשכרות יהיה לפי גובה של 30%, אלא אם תסווג ההכנסה כהכנסה מעסק ואז שיעור המס יעמוד על 21% לפי שיעור מיסוי חברות.
